대규모 재개발이 어려웠던 서울의 오래된 저층주거지에서 기존 골목과 마을의 모습을 유지하면서 낡은 주택을 개별적으로 다시 짓거나 고치는 방식의 정비사업이 확대된다.
서울시는 종로구 옥인동과 명륜3가, 중랑구 망우동의 ‘휴먼타운 2.0’ 사업지 3곳을 특별건축구역으로 지정·고시했다.
기존 종로구 신영동과 구로구 구로동 2곳에 이번 3곳이 추가되면서 휴먼타운 2.0 특별건축구역은 총 5곳으로 늘어난다.
핵심은 용적률·건폐율·높이·대지 안의 공지·조경 등 기존 건축규제를 지역 여건에 따라 완화해 소규모 필지에서도 주택을 새로 지을 수 있는 가능성을 높이는 것이다.
일정 요건을 충족하면 제1종일반주거지역의 용적률은 기존 150%에서 최대 180%까지, 옥인동·명륜3가의 제2종일반주거지역(7층 이하)은 200%에서 최대 240%까지 적용할 수 있다.
다만 특별건축구역으로 지정됐다고 모든 주택의 용적률이 자동으로 1.2배 올라가는 것은 아니다.
건축주가 특례 적용을 신청해야 하고, 실제 적용 여부와 범위는 서울시 건축위원회 심의를 거쳐 개별적으로 결정된다.
이 차이는 향후 해당 지역의 부동산 가치나 개발 가능성을 판단할 때 특히 주의해야 할 부분이다.
■ 왜 옥인동·명륜3가인가…작은 땅·경사지·좁은 골목이 정비 가로막아
옥인동과 명륜3가는 서울 도심에 위치해 있지만 기존의 정비방식을 적용하기 쉽지 않은 지역이다.
작은 필지가 많고 경사지가 형성돼 있으며 차량 진입이 어려운 좁은 골목도 있어 개별 주택을 새로 지을 때 충분한 건축면적과 사업성을 확보하기 어려웠다.
특히 옥인동 전체 418필지 가운데 297필지, 71.1%가 90㎡ 미만의 소규모 필지다.
대규모 아파트 단지처럼 여러 필지를 한꺼번에 개발하기 어렵다면 개별 주택 소유자가 자신의 낡은 집을 새로 짓거나 리모델링할 수 있어야 한다.
하지만 작은 땅에서 용적률과 건폐율, 건축물 높이, 대지경계선과의 이격거리, 조경·주차 기준 등을 모두 충족하다 보면 실제 사용할 수 있는 건축공간이 줄어들 수 있다.
서울시가 이번에 규제의 일부를 조정한 배경도 여기에 있다.
■ ‘휴먼타운 2.0’은 무엇인가…모아타운과 어떻게 다른가
이번 정책을 이해하려면 ‘휴먼타운 2.0’과 ‘모아타운’의 차이부터 구분할 필요가 있다.
서울시가 밝힌 휴먼타운 2.0은 경관지구·고도지구 등 지역 여건 때문에 전면적인 개발이 어려운 저층주거지에서 단독·다가구·다세대주택의 신축과 리모델링을 지원하는 정비모델이다.
특별건축구역, 리모델링활성화구역, 건축협정 집중구역 지정 등을 통해 건축규제를 일부 완화하고 전문가 지원을 제공해 주민이 스스로 노후주택을 정비할 수 있도록 돕는다.
반면 모아타운은 여러 필지를 모아 공동주택을 짓는 모아주택 사업을 하나의 지역 단위로 묶어 계획적으로 관리하는 방식이다.
휴먼타운 2.0은 이와 달리 기존 골목과 마을 특성을 유지하면서 개별 필지 또는 이웃한 필지끼리 건축협정을 맺어 정비하는 방식이다.
서울시는 2023년 9월 추진계획을 마련한 이후 현재 7개 자치구 13곳을 대상지로 선정해 사업계획을 수립하고 있다.
■ TJ뉴스 분석① 재개발이 ‘동네 단위 정비’라면 휴먼타운은 ‘집 단위 정비’
휴먼타운 2.0의 가장 큰 특징은 정비사업의 단위를 작게 만든다는 점에서 찾을 수 있다.
재개발·재건축은 일정 구역을 대상으로 토지와 건축물을 종합적으로 정비하는 방식이다.
사업이 완료되면 도로와 주택, 기반시설을 포함해 지역의 모습이 크게 달라질 수 있다.
휴먼타운 2.0은 접근방식이 다르다.
기존 골목과 마을 구조를 가능한 한 유지하면서 개별 주택 소유자가 자신의 필지에서 주택을 신축하거나 리모델링할 수 있도록 건축규제의 일부를 조정한다.
따라서 이를 ‘소규모 재개발’이라고 단순하게 표현하는 것도 정확하지 않다.
이번 특별건축구역 지정으로 토지가 일괄 수용되거나 아파트 단지가 자동으로 들어서는 것도 아니다.
오히려 서울시가 해결하려는 문제는 **“재개발하기에는 여건이 어렵고, 지금 규제로는 집 한 채 새로 짓기도 어려운 동네를 어떻게 정비할 것인가”**에 가깝다.
■ 용적률 150%→180%…200㎡ 땅이면 연면적 상한 300㎡→360㎡
주택 소유자가 체감할 가능성이 가장 큰 변화는 용적률 완화다.
휴먼타운 2.0 디자인 가이드라인 등 적용요건을 충족하면 조례상 용적률의 최대 1.2배까지 완화할 수 있다.
구체적으로는 제1종일반주거지역의 경우
150% → 최대 180%
옥인동·명륜3가 내 제2종일반주거지역(7층 이하)은
200% → 최대 240%
까지 가능하다.
서울시는 이를 이해하기 쉽게 200㎡ 대지를 사례로 제시했다.
용적률 150%를 적용하면 용적률 산정에 포함되는 연면적 상한은 300㎡지만, 180%가 적용되면 360㎡까지 60㎡ 늘어날 수 있다.
그러나 이 숫자를 곧바로 실제 지을 수 있는 면적으로 받아들여서는 안 된다.
서울시 역시 실제 건축 가능한 규모는 높이와 주차 등 다른 건축기준, 그리고 개별 심의 결과에 따라 달라진다고 명시했다.
■ TJ뉴스 분석② ‘용적률 1.2배’와 ‘건물 크기 1.2배’는 같은 말이 아니다
이번 발표에서 가장 오해하기 쉬운 대목이다.
‘용적률 최대 1.2배 완화’가 모든 집을 지금보다 20% 크게 지을 수 있다는 뜻은 아니다.
용적률은 건축 가능한 규모를 결정하는 중요한 요소지만 유일한 기준은 아니다.
실제 건축계획에는 건폐율과 건축물 높이, 대지경계선 이격거리, 주차공간, 조경 등 여러 규정이 동시에 적용된다.
무엇보다 이번 제도에서는 개별 건축주가 특례적용계획서를 제출하고 서울시 건축위원회의 심의를 받아야 한다.
따라서 같은 휴먼타운 2.0 특별건축구역 안에서도 필지의 면적·형태·경사도·도로 접면·주변 건축물 등에 따라 실제 확보할 수 있는 건축규모가 달라질 수 있다.
서울시가 보도자료에서 200㎡ 대지를 예로 들면서도 실제 건축 가능 규모는 다른 기준과 개별 심의 결과에 따라 달라진다고 별도로 밝힌 이유다.
부동산 시장에서도 이 점은 중요하다.
단순히 ‘특별건축구역 지정=용적률 20% 상승=토지가치 20% 상승’과 같은 방식으로 연결하는 것은 제도의 구조를 지나치게 단순화한 해석이 될 수 있다.
■ 옥인동 높이 16m→20m…명륜3가는 10m→14m
경사지와 높이제한이라는 지역 특성을 고려한 별도 특례도 마련됐다.
옥인동 자연경관지구 내 해당 지역은 건축물 높이를 기존 16m에서 최대 20m까지 완화할 수 있다.
명륜3가는 10m에서 최대 14m까지 가능하다.
또 옥인동과 명륜3가에서는 경사지에 지하주차장이나 비주거용도 공간을 조성할 경우 지상으로 노출되는 지하층 부분에 한해 건폐율을 기존 60%에서 최대 80%까지 완화할 수 있도록 했다.
이는 평지가 아닌 경사지에서 지하층 일부가 외부로 드러나는 현실적인 건축조건을 고려한 조치다.
■ 집 사이 거리도 줄인다…옥상조경 인정범위는 확대
작은 필지에서는 건물과 대지경계선 사이에 확보해야 하는 공간도 사업성을 좌우할 수 있다.
서울시는 건축선 또는 인접대지경계선에서 기존 1~3m씩 확보해야 했던 이격거리를 현행의 1/2 범위까지 줄일 수 있도록 했다.
옥상조경도 대지 조경면적으로 인정하는 한도를 기존 전체 조경면적의 1/2에서 2/3까지 확대한다.
보도자료 7페이지에 제시된 ‘특별건축구역 건축물 특례적용 예시’도 이를 시각적으로 보여준다.
자료에서는
▲옥상조경 인정비율 확대
▲지하 노출부 비주거용도에 대한 건폐율 80% 적용
▲조례 용적률의 120% 적용
▲건축선·인접대지경계선 이격거리 완화
▲지역별 높이제한 완화가 실제 건물 배치에 어떤 변화를 줄 수 있는지 예시 도면으로 설명하고 있다.
즉 하나의 규제를 크게 풀기보다는 소규모 대지에서 건축을 어렵게 만들었던 여러 규제를 동시에 조정하는 방식이다.
■ 규제만 푸는 것은 아니다…‘디자인 가이드라인’으로 마을경관 관리
건축규제를 완화하면 또 다른 문제가 생길 수 있다.
개별 건축물이 제각각 들어서면서 기존 마을경관과 조화를 이루지 못할 가능성이다.
서울시는 이를 막기 위해 지역별 디자인 가이드라인을 함께 적용한다.
건축물 형태와 외관, 외부공간 등이 주변 마을경관과 조화를 이루도록 관리하겠다는 것이다.
특히 옥인동과 명륜3가처럼 구릉지와 기존 저층주거지의 경관 자체가 지역의 중요한 특징인 곳에서는 ‘얼마나 많이 지을 수 있느냐’와 ‘어떤 모습으로 지을 것이냐’를 동시에 관리해야 하는 과제가 있다.
이번 정책이 규제 완화와 디자인 관리를 한 묶음으로 구성한 이유다.
■ 옥인동 3만282㎡·명륜3가 5만6494㎡·망우동 1만4784㎡
보도자료 5페이지의 특별건축구역 지정 현황을 보면 세 지역의 규모와 적용 특례에도 차이가 있다.
옥인동은 종로구 옥인동 47번지 일대 **3만282㎡**다. 신축 건축물을 대상으로 건폐율·용적률·건축물 높이제한·대지 안의 공지·조경 등에 대한 완화가 가능하다.
명륜3가는 종로구 명륜3가 1-1061번지 일대 **5만6494㎡**로, 역시 건폐율·용적률·높이·대지 안의 공지·조경 등이 완화 대상이다.
망우동은 중랑구 망우동 422-1번지 일대 **1만4784㎡**로, 용적률과 대지 안의 공지, 조경이 주요 완화 대상이다.
같은 휴먼타운 2.0이라도 지역별 물리적 조건에 따라 적용 가능한 특례가 동일하지 않다는 것을 보여준다.
■ TJ뉴스 분석③ 같은 ‘휴먼타운 2.0’이어도 동네마다 규제가 다른 이유
이번 제도의 또 다른 특징은 모든 지역에 똑같은 규제를 적용하지 않는다는 점이다.
옥인동과 명륜3가는 경사지와 높이규제, 작은 필지 등 도심 구릉지의 특성이 강하다.
반면 망우동에는 이번 자료상 건폐율과 건축물 높이 완화가 포함되지 않고 용적률·대지 안의 공지·조경 완화가 적용 대상으로 제시됐다.
이는 휴먼타운 2.0이 일률적인 도시개발 모델이라기보다 각 동네에서 실제 주택정비를 가로막는 규제를 찾아 선택적으로 조정하는 방식이라는 점을 보여준다.
대규모 정비사업에서는 하나의 구역에 통일된 개발계획을 적용하는 경우가 많지만, 휴먼타운은 개별 필지를 중심으로 하기 때문에 이러한 ‘맞춤형 규제조정’이 제도의 핵심이 될 수 있다.
■ “특례 받으려면 직접 신청”…건축위원회 심의 거쳐 최종 결정
특별건축구역 지정만으로 특례가 자동 적용되는 것은 아니다.
건축주는 자신이 원하는 특례의 사유와 예상 효과를 담은 **‘특례적용계획서’**를 첨부해 해당 자치구에 건축허가를 신청해야 한다.
이후 서울시 건축위원회가 심의를 통해 특례를 적용할 것인지, 어느 범위까지 허용할 것인지를 결정한다.
서울시는 건축계획 수립에 어려움을 겪는 주민을 위해 ‘휴머네이터’라는 전문가 자문단을 통한 기획설계와 상담을 무료로 지원한다.
따라서 제도의 실제 성과는 특별건축구역의 숫자보다 해당 지역 주민들이 실제로 얼마나 신축·리모델링에 나서는지가 중요해질 것으로 보인다.
■ 3년 한시 운영…특례 받고 12개월 안에 착공해야
이번 특별건축구역에는 시간적 조건도 있다.
특별건축구역은 지정 이후 3년 동안 한시적으로 운영되며 서울시는 사업성과를 모니터링·평가한 뒤 지속 운영 여부를 결정한다.
또 특례를 적용받은 건축물은 건축허가 또는 신고 이후 12개월 이내 착공해야 특례가 유지된다.
기한 안에 착공하지 않으면 해당 특례는 적용되지 않는다.
따라서 특별건축구역 지정만 받은 뒤 장기간 사업을 미루면서 개발 가능성만 보유하도록 하는 구조와는 차이가 있다.
■ 추가 8곳도 올해 안 심의…휴먼타운 2.0 더 확대된다
서울시는 이번 세 지역에서 멈추지 않을 계획이다.
추가 8개소에 대해서도 특별건축구역 지정을 위한 서울시 건축위원회 심의를 올해 안에 완료할 방침이다.
보도자료 6페이지의 서울 전역 사업지 현황 지도에는 휴먼타운 2.0 시범사업 대상지와 후보지 등 13개소의 분포가 표시돼 있다.
이를 통해 사업이 종로 등 도심권에만 한정된 것이 아니라 서울 여러 지역의 저층주거지를 대상으로 추진되고 있음을 확인할 수 있다.
신축이 어려운 기존 주택에 대해서는 리모델링 활성화구역과 건축협정 집중구역 지정도 추진한다.
즉 새로 지을 수 있는 집은 신축을 돕고, 신축이 어려운 집은 리모델링을 지원하며, 필요할 경우 이웃 필지와 공동정비할 수 있도록 하는 다층적인 접근이다.
■ TJ뉴스 분석④ 부동산 시장에서 주의할 점…‘특별건축구역=개발 확정’ 아니다
휴먼타운 2.0 지역이 늘어나면서 부동산 수요자 입장에서는 해당 지역의 개발 가능성에 관심을 가질 수 있다.
그러나 이번 발표를 재개발구역 지정이나 대규모 아파트 개발 확정과 동일하게 받아들여서는 안 된다.
이번 특별건축구역은 기본적으로 개별 필지의 건축 여건을 개선하기 위한 제도다.
또 ‘최대 1.2배’라는 표현에서 **‘최대’**가 중요하다.
실제 용적률과 건폐율, 높이 등의 완화 정도는 해당 필지의 조건과 디자인 가이드라인 충족 여부, 건축위원회 심의 등에 따라 달라질 수 있다.
특례가 적용되더라도 허가 후 12개월 안에 착공해야 한다.
따라서 토지나 주택을 거래할 때는 단순히 ‘휴먼타운 지역’이라는 사실만 볼 것이 아니라 해당 필지가 어떤 용도지역에 속하는지, 어떤 특례가 적용 가능한지, 도로·대지형태·경사도·주차계획 등을 고려했을 때 실제 어떤 건축계획이 가능한지를 개별적으로 확인할 필요가 있다.
이러한 구분은 정책 발표를 과도한 부동산 기대심리로 연결하지 않기 위해서도 중요하다.
■ TJ뉴스 종합분석｜“아파트로 전면 재개발” 아닌 또 하나의 선택지…성패는 실제 착공에 달렸다
서울의 노후 저층주거지를 정비하는 방법이 반드시 대규모 아파트 재개발일 필요는 없다.
서울에는 오래된 단독·다가구·다세대주택이 밀집해 있으면서도 작은 필지와 좁은 도로, 경사지, 고도·경관 규제 등으로 대규모 정비사업을 추진하기 어려운 지역이 적지 않다.
그렇다고 이런 지역을 그대로 두면 개별 건축주는 낡은 주택을 새로 짓고 싶어도 사업성이 나오지 않는 문제가 발생할 수 있다.
휴먼타운 2.0은 바로 이 틈을 겨냥한 정책이라고 볼 수 있다.
동네 전체를 철거하고 새로운 아파트 단지를 만드는 대신 기존 골목과 마을 구조를 유지하면서 개별 주택의 건축 가능성을 높이는 것이다.
특히 이번 특별건축구역 지정은 용적률 하나만 완화한 것이 아니다.
용적률과 건폐율, 높이, 이격거리, 조경 등 작은 필지에서 건축계획을 어렵게 만들었던 여러 요소를 동시에 조정한다.
보도자료 7페이지의 특례 적용 예시도 기존 규제와 특례 적용 후의 건축 형태를 비교해 이러한 정책 방향을 시각적으로 보여준다.
그러나 제도의 진짜 성과는 ‘특별건축구역 5곳’이라는 숫자로 판단하기 어렵다.
실제 몇 채의 노후주택이 신축·리모델링되는지, 주민 부담은 어느 정도인지, 규제 완화가 실질적인 사업성 개선으로 이어지는지, 새로 들어선 건축물이 기존 마을경관과 조화를 이루는지가 더 중요한 평가기준이 될 수 있다.
또 개별 필지 단위 정비가 누적됐을 때 도로·주차·생활SOC 등 지역 전체의 기반시설 문제를 어떻게 관리할 것인지도 장기적으로 살펴봐야 할 과제다.
이번 특별건축구역은 우선 3년 동안 한시 운영된다.
결국 이 기간에 실제 건축허가와 착공 사례가 얼마나 만들어지는지가 휴먼타운 2.0의 확산 가능성을 가늠하는 중요한 지표가 될 전망이다.
명노준 서울시 주택실장은 이번 지정에 대해 개발이 어려운 동네 주민들이 오래된 집을 새로 지을 수 있도록 건축규제를 조정해 주택정비의 실현 가능성을 높인 것이라며, 지역 여건에 맞는 규제 완화와 디자인 관리를 함께 추진해 노후 저층주거지의 주거환경 개선으로 이어지도록 하겠다고 밝혔다.
※ 이 기사는 서울시가 2026년 10월 2일 조간용으로 공개한 ‘휴먼타운 2.0 특별건축구역 지정’ 보도자료와 사업지 현황도·건축특례 적용 예시를 토대로 사실관계를 정리하고, TJ뉴스가 모아타운과의 차이, 용적률 완화의 실제 의미, 부동산 시장에서의 유의점, 저층주거지 정비정책의 의미를 별도로 분석해 구성했습니다. TJ뉴스 분석 부분은 서울시가 공식적으로 발표한 사업성과나 부동산 가치 전망을 의미하지 않습니다.
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