[ 현장칼럼 | 다산상권 진단서 ①] 다산 상가 망했다는 말, 정말 맞을까

기사 제공처 : AI부동산경제신문 / 등록기자: 김영훈 [기자에게 문의하기] 14 /

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다산 상가 망했다는 말, 정말 맞을까?
숫자보다 먼저 봐야 할 것은 가격 하락의 이유다

[인천=김영훈 기자] 최근 다산신도시 상가를 두고 자극적인 말들이 오간다.

“다산 상가 망했다.”

온라인에서는 더 강한 표현도 쉽게 보인다.

“12억짜리 상가가 3억이 됐다.”

“공실이 너무 많다.”

“지금 상가에 들어가면 위험하다.”

숫자만 보면 충분히 놀랄 만하다. 실제로 일부 상가에서는 분양가 대비 큰 폭의 가격 조정이 있었고, 경매 시장에서도 과거 기대 가격과 다른 결과가 나오고 있다. 공실이 눈에 띄는 건물도 있다.

하지만 여기서 반드시 던져야 할 질문이 있다. 정말 다산 상가 전체가 망한 것일까 아니면 망했다고 보이는 상가와 버티는 상가를 구분하지 못하고 있는 것일까?

현장에서 상권을 보면 답은 조금 달라진다.

다산신도시 상권은 한 문장으로 쉽게 정리할 수 있는 시장이 아니다. 같은 다산신도시 안에서도 상권의 성격은 다르고, 같은 건물 안에서도 점포의 가치는 다르다.

어떤 자리는 여전히 생활 수요가 붙는다. 반대로 어떤 자리는 처음부터 장사가 되기 어려운 구조를 가지고 있었다.

문제는 많은 사람들이 이 차이를 보지 않는다는 데 있다.

상가 시장에서 가장 위험한 판단은 숫자 하나로 전체를 단정하는 것이다. 낙찰가 하나, 급매 사례 하나, 공실 사진 하나를 보고 “이 지역은 끝났다”고 말하는 순간 상권의 본질은 사라진다.

물론 숫자는 중요하다. 가격은 시장의 결과이고, 공실은 현장의 신호다. 그러나 숫자는 질문의 시작일 뿐 결론이 아니다.

왜 그 가격까지 내려왔는지, 왜 그 점포가 비어 있는지, 왜 같은 상권 안에서도 어떤 자리는 임차인이 붙고, 어떤 자리는 계속 비어 있는지, 이 질문을 하지 않으면 상가를 제대로 볼 수 없다.

상가는 아파트와 다르다.

아파트는 같은 단지 안에서 면적, 층수, 향에 따라 어느 정도 비교가 가능하다. 하지만 상가는 바로 옆 점포라도 전혀 다른 결과가 나온다.

전면에 노출되는지, 보행 동선에 걸리는지, 차량 접근이 쉬운지, 주차가 가능한지, 어떤 업종이 들어올 수 있는지에 따라 가치가 크게 달라진다.

1층이라고 무조건 좋은 것도 아니다. 역세권이라고 무조건 되는 것도 아니다. 분양가가 높았다고 실제 가치가 높은 것도 아니다.

상가의 가치는 종이에 적힌 가격이 아니라 현장에서 사람이 움직이는 방식이 결정한다.

다산신도시 상권이 어려운 구간을 지나고 있는 것은 사실이다. 초기 분양 당시의 기대감과 실제 임대 수익 사이에는 간극이 있었다. 고금리와 경기 침체, 소비 위축, 상가 공급 부담도 겹쳤다. 일부 상가는 그 간극을 버티지 못했고, 그 결과 가격 조정과 공실이라는 형태로 드러 나고 있다. 하지만 이것을 곧바로 “다산 상가 전체가 망했다”고 해석하는 것은 지나치게 단순하다.

지금 드러나는 현상은 다산 상권의 실패라기보다 상가를 바라보던 방식의 실패에 가깝다.

입지를 보지 않고 분양가만 본 투자.

업종 수요를 따지지 않고 역세권이라는 말만 믿은 판단.

실제 임대료를 계산하지 않고 미래 기대감만 반영한 가격.

이런 방식들이 시장에서 다시 평가받고 있는 것이다.

상권은 기대감만으로 오래 버티지 못한다. 결국 실제 소비가 따라와야 한다. 임차인이 들어와 장사를 할 수 있어야 하고, 손님이 반복해서 방문해야 하며, 그 자리에서 매출이 만들어져야 한다. 그래서 지금 필요한 것은 공포가 아니라 구분이다.

다산 상가가 어렵다는 말만 반복할 것이 아니라 어떤 상가가 어려운지 봐야 한다. 반대로 어떤 상가는 왜 버티고 있는지도 봐야 한다.

사람이 실제로 걷는 길목인지, 주변 업종과 연결되는 자리인지, 배후세대의 생활 동선 안에 들어와 있는지, 상층부라면 목적 방문 업종이 가능한 구조인지, 주차, 엘리베이터, 전용률, 관리비 부담가지 감당 가능한지, 이런 요소를 하나씩 따져보면 같은 다산 상가라도 전혀 다른 답이 나온다.

특히 신도시 상권은 시간이 필요하다. 처음에는 기대감이 가격을 만들고, 그다음에는 실제 소비가 가격을 다시 조정한다. 지금 다산 상권은 바로 그 조정의 구간에 있다.

“싸게 나왔으니 무조건 기회다.”라는 말도 조심해야 한다.

“가격이 떨어졌으니 전부 망했다.”는 말도 조심해야 한다.

중요한 것은 가격이 아니라 이유다.

왜 싸졌는지, 왜 비어있는가, 왜 임차인이 들어오지 않는가.

그 이유가 단순한 경기 문제인지, 입지 자체의 한계인지, 업종 구성의 문제인지, 건물 구조의 문제인지 구분해야 한다.

상가 시장에서 진짜 기회는 남들이 두려워할 때 무작정 들어가는 데 있지 않다. 두려움 속에서도 살아남을 자리를 구분하는 데 있다.

다산 상권은 아직 끝난 상권이 아니다. 다만 이제는 기대감으로 설명되는 시장도 아니다.

지금부터는 더 냉정하게 봐야 한다.

상권의 이름이 아니라 자리의 힘을 봐야 한다.

분양가가 아니라 임대 가능성을 봐야 한다.

공실 여부만 볼 것이 아니라 공실이 된 이유를 봐야 한다.